아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 1

아파트 매매 계약의 첫걸음: 계약 전 필수 확인 사항

아파트 매매는 인생에서 가장 큰 재정 결정을 내리는 순간 중 하나입니다. 그런데 단 한 장의 종이, 즉 매매 계약서 작성 실수로 수천만 원의 손해를 볼 수 있다면 어떨까요? 이 글은 그런 위험을 미연에 방지하기 위해, 부동산 법률 전문가의 시선으로 '계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항'을 단계별로 안내합니다. 법률 용어에 익숙하지 않은 분들도 쉽게 따라올 수 있도록 풀어 설명하니, 지금 계약을 앞두고 있다면 반드시 끝까지 읽어보세요.

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1단계. 진짜 매도인 맞나요? [신원 확인]

신원 확인

✔️ 이런 실수, 실제로 많습니다
실제 집주인이 아닌 사람과 계약했다가 계약이 무효가 되거나 사기 피해를 입는 사례는 뉴스에서도 자주 등장합니다. 따라서 **'누구와 계약하는가'**는 그 자체로 가장 중요한 출발점입니다.

✅ 매도인 본인 여부 확인 방법

• 주민등록증 or 운전면허증으로 신분 확인
• 등기사항전부증명서(등기부등본)와 이름, 주민등록번호, 주소가 정확히 일치하는지 확인
• 사진과 실물 대조 필수
• 진위가 의심되면 ‘정부24’에서 신분증 진위 확인 서비스 이용

✅ 대리인이 나온 경우, 위임장 체크!

• 위임장 + 인감증명서 필요 (최근 3개월 이내 발급본)
• 위임장에는 ▶ 매물 정보 ▶ 위임 권한 범위 ▶ 대리인 정보가 정확히 기재되어야 함
• 영상통화 등으로 매도인 본인 의사 확인 권장

💡 공동명의라면 계약에 참여하지 않은 명의자의 위임장도 반드시 확보해야 합니다.

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2단계. 종이 몇 장으로 사기 예방? [공적 장부 열람]

‘공적 장부’는 부동산의 법적 상태를 투명하게 보여주는 공식 문서입니다. 단 한 줄의 근저당권, 한 줄의 위반건축물 표기로 거래가 무효화되거나 값어치가 떨어질 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

✅ 꼭 열람해야 할 5가지 장부

공적 장부 확인 내용

등기사항전부증명서	▶ 소유자 정보 ▶ 근저당권, 전세권 ▶ 가압류, 가처분 등 권리 제한
건축물대장	▶ 주소, 구조, 면적 ▶ 위반건축물 여부 ▶ 사용승인일, 내진설계 여부
토지대장 (대지권등록부)	▶ 대지 지분, 공시지가, 토지 지목
지적도	▶ 토지의 경계, 도로 접면 여부
토지이용계획확인원	▶ 용도지역, 행위 제한 여부

📌 등기부는 반드시 '말소사항 포함'으로 발급받고, 계약금/잔금 지급 직전에 최신본을 다시 확인하세요.

🔎 공적 장부 열람처 안내

서류명 온라인 확인처 오프라인 확인처

서류명	온라인 확인처	오프라인 확인처
등기사항전부증명서	대법원 인터넷등기소, 정부24	등기소, 시청/구청, 중개업소
건축물대장	정부24, 세움터	시·군·구청
토지대장(대지권등록부)	정부24	시·군·구청
지적도	정부24, 토지이용규제정보서비스, 포털 지도 서비스	시·군·구청
토지이용계획확인원	토지이용규제정보서비스, 정부24	시·군·구청

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3단계. 눈으로 직접 확인하세요 [현장 점검]

현장 점검

장부만 보고 판단하면 위험할 수 있습니다. 실제 집을 방문해 눈으로 직접 상태를 확인해야 숨은 문제점을 발견할 수 있습니다.

✅ 현장에서 꼭 봐야 할 항목

• 누수, 곰팡이, 결로, 균열, 배수 상태
• 난방, 통풍, 채광 상태
• 보일러, 에어컨 등 집기류 작동 여부
• 문고리, 조명, 변기 등 수리 필요 여부

📸 사진·영상 촬영을 통해 기록을 남기고, 발견된 하자는 특약에 명시하세요.

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4단계. 공인중개사, 믿어도 될까요? [자격 검증]

중개사가 말한 내용을 믿고 계약했는데, 잘못된 정보였던 사례는 의외로 흔합니다. 따라서 중개사의 신뢰성과 자격 여부를 직접 확인해야 합니다.

✅ 이렇게 확인하세요

• 국토교통부 중개업자 공시 사이트에서 등록 여부 조회
• 자격증 및 등록증 사무실 내 비치 여부 확인
• 공제보험 가입 여부 (사고 시 손해배상 가능)
• 중개보조원이 아닌 정식 공인중개사가 계약서를 작성하는지 확인

💬 계약 전에 '중개대상물 확인·설명서'를 꼭 확인하고, 내용이 실제와 일치하는지 비교하세요.

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✔️ 계약 직전, 최종 점검 체크리스트

체크리스트

☐ 매도인 또는 대리인의 신원과 권한 확인 완료
☐ 등기부 등본 ‘말소사항 포함’으로 최신본 발급
☐ 건축물대장에서 위반건축물 여부 확인
☐ 토지대장 및 대지권 비율 체크
☐ 현장 점검 및 이상 유무 사진 기록
☐ 특약사항에 하자나 수리 요청사항 반영
☐ 공인중개사 자격 및 공제보험 여부 확인

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마무리하며: 계약서 한 장, 운명을 바꿀 수 있습니다

아파트 매매는 단순한 거래가 아닙니다. 한 사람의 삶의 기반이 바뀌는 순간입니다. 그만큼 꼼꼼한 사전 확인이 필요하고, 확인한 내용을 문서로 남기는 것이 중요합니다. 위 체크리스트만 잘 따라도 대부분의 법적 리스크를 피할 수 있습니다.

이제, 여러분의 중요한 결정에 도움이 되었기를 바랍니다. 계약을 앞둔 지금, 이 글을 다시 한 번 체크리스트 삼아 활용해 보세요.

 

 

 

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