아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 3

 

아파트 매매 계약서 특약사항, 제대로 써야 계약이 완성됩니다

표준 계약서로는 부족한 분쟁 예방의 핵심 조항

왜 특약사항이 중요할까요?

아파트 매매 계약서를 아무리 꼼꼼히 읽어도, 현실은 늘 예외투성이입니다.
전세가 껴 있다면? 하자가 있다면? 부속물이 빠졌다면? 기존 대출이 안 지워졌다면?

이 모든 건 ‘특약사항’이 해결해야 할 영역입니다.
표준 계약서에는 담기 어려운 개별 상황을 ‘글로 남기는 것’. 그게 바로 특약입니다.

특약은 거래 당사자의 구두 약속을 법적 효력을 갖는 조항으로 만드는 장치입니다.
없으면 믿음이고, 있으면 증거가 됩니다.

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1. 특약사항, 이래서 법적 효력이 있습니다

의사봉

• 계약의 일부입니다.
  명확하게 작성된 특약은 일반 조항보다 우선 적용될 수 있습니다.
• 구두 약속? 증거 안 됩니다.
  말로 한 약속은 나중에 기억이 다르고 입증도 어렵습니다. "이건 당연한 거잖아요" 라는 말은 법적 근거가 되지 못합니다.
• 표준 계약서는 ‘틀’일 뿐입니다.
  특약은 현실에 맞는 ‘살’을 붙이는 과정입니다. 거래의 성격, 조건, 사정이 다르다면 반드시 특약이 필요합니다.

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2. 상황별 핵심 특약 예시

아래 예시는 실무에서 자주 등장하는 조항들입니다.

① 시설물 하자와 책임 관련

“잔금일 전까지 안방 천장 누수를 매도인이 수리하고, 수리 여부는 매수인이 확인한다.”

• 하자 상태 명시 + 수리 주체 명확화
• ‘현 상태로 매매’ 조항이 있다면, 그 범위가 어디까지인지 확인 필요
• 중대한 하자는 ‘6개월 책임’ 특약으로 명시 가능

② 근저당권 말소 (기존 대출)

“잔금과 동시에 OO은행 근저당을 매도인이 말소하며, 미이행 시 매수인은 계약 해제 가능.”

• 채권자, 채권최고액 등 구체적으로 명시
• 말소 안 되면 계약 해제 + 위약금까지 특약으로 추가 가능

③ 임차인 명도

“잔금일까지 임차인을 퇴거시키며, 지연 시 매도인이 손해 배상한다.”
“매수인은 전세 계약을 승계하며, 보증금만큼은 매매대금에서 공제한다.”

• 현 임차인의 계약 상태와 퇴거 조건 명시
• 전세 안고 매매일 경우 승계 조건, 잔금 정산 방식까지 구체화

④ 부속물 인계

“에어컨 3대, 오븐, 디지털 도어락 등은 무상으로 매수인에게 인계한다.”

• 남겨둘 물건은 꼭 품목별로 명시 (모델명, 수량, 상태)
• ‘별도 약정 없는 한 포함’이라는 표현이 핵심

⑤ 세금과 관리비 정산

“재산세는 6월 1일 기준으로 매도인이 부담하고, 관리비는 잔금일 기준 정산한다.”

• 공과금 정산일 기준 명확히 (과세기준일 vs 잔금일)
• 정산 영수증 제시 여부도 함께 적시

⑥ 명의 변경 가능성

“매수인은 잔금일 전까지 배우자나 자녀로 매수인 명의를 변경할 수 있다.”

• 정당한 사유 없이 매도인은 거부할 수 없도록 명시
• 추가 비용 부담 주체도 지정

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3. 특약사항 작성 시 반드시 피해야 할 함정

주의사항	설명
모호한 표현 금지	“적절히”, “가능한 한” 같은 추상 표현은 해석 차이로 분쟁 소지. 누가, 무엇을, 언제까지, 어떻게 → 4요소 모두 명확하게
구두 약속은 무효	특약에 적히지 않으면 ‘없는 약속’과 같습니다. 계약서는 오직 서면이 증거입니다.
법 위반 특약은 무효	강행법규나 공서양속을 위반하면 계약서에 적혀 있어도 법적으로 효력 없습니다.
과도한 일방 특혜 금지	한쪽만 지나치게 불리한 특약은 무효로 될 수 있고, 법정에서 문제 소지가 많습니다.
중개사 설명 의무	공인중개사는 특약사항의 법적 효과를 양쪽 모두에게 설명할 책임이 있습니다. 이해 없이 서명은 금물입니다.

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요약: 특약사항 체크리스트 ✅

• 중요한 구두 약속이 있다면 반드시 서면화했다
• 누가-무엇을-언제-어떻게 할 것인지 구체적으로 적었다
• 하자, 대출, 임차인, 옵션, 세금, 명의변경 등 상황별 특약을 빠짐없이 점검했다
• 법에 어긋나는 내용은 없는지 확인했다
• 계약서 서명 전에 모든 특약 내용을 충분히 이해했다

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마무리: 특약사항은 ‘안전장치’입니다

사람은 잊지만, 계약서는 기억합니다.
특약사항을 꼼꼼히 쓰는 것은 상대방을 불신해서가 아니라, 나중에 서로를 보호하기 위해서입니다. 글자 하나하나에 책임이 실리는 이 계약서에서, 특약은 단순한 ‘추가 문구’가 아닌 분쟁 예방의 핵심 장치입니다.

 

 

 

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