아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 2

 

아파트 매매 계약서 핵심 조항과 법적 이해

부동산 거래는 인생의 가장 큰 계약 중 하나입니다. 하지만 대부분의 사람들은 계약서 내용을 깊이 이해하지 못한 채 서명합니다.

그 결과, 거래 이후 예기치 못한 분쟁이나 법적 문제에 휘말리게 되는 경우도 적지 않죠.

이 글은 그런 불안과 위험을 사전에 방지하고자 합니다.
아파트 매매 계약서의 핵심 조항들을 조목조목 짚고, 그 안에 숨겨진 법적 의미와 작성 시 주의사항까지 알려드릴게요.

---

1. 계약 당사자 정보: 단 한 글자도 틀리면 안 됩니다

계약서

왜 중요할까요?
계약의 주체가 모호하면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 더 나아가 소유권 이전 등기 과정에서 큰 차질이 생길 수 있죠.

이렇게 작성하세요:

• 개인: 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 → 반드시 신분증과 대조
• 법인: 법인명, 대표자명, 법인등록번호
• 공동명의: 모두의 정보 기재 + 서명 날인 / 위임장 준비
• 오타 한 글자도 허용 안 됨! → 등기사항전부증명서 기준 그대로 작성

---

2. 매매 대상 부동산의 정확한 표시: 목적물 오기=계약 무효 가능성

왜 중요할까요?
계약서에 적힌 아파트 정보가 애매하거나 틀리면, 나중에 “그 아파트가 아니었다”며 계약 자체를 문제 삼을 수 있습니다.

꼼꼼하게 확인할 항목들:

• 소재지: 도로명 주소 + 지번 주소 병기
• 단지명, 동/호수, 구조(예: 철근콘크리트), 용도(아파트)
• 면적: 전용면적 + 공용면적 / 대지권의 지분 표시
• 주차장, 창고 등 부속 공간이 별도 계약이 필요한지도 명확히!

---

3. 매매대금 및 지급 조건: 돈이 오가는 계약, 가장 많이 분쟁 납니다

대금

왜 중요할까요?
언제, 얼마를, 어떻게 지급할 것인지가 명확하지 않으면 분쟁의 소지가 매우 큽니다. 또 ‘중도금’ 지급 여부에 따라 계약 해제 가능성도 달라집니다.

3단계로 이해하기 쉽게 정리해드립니다:

구분	법적 의미	통상 비율	지급 시점	해제 가능 여부	주의사항
계약금	계약 성립 증거, 해약금 기능	약 10%	계약 체결 시	이행 전까지 가능	영수증 필수, 특약 고려
중도금	이행 착수, 계약 확정	40~60%	협의에 따름	지급 후 해제 불가	지급 시점 신중히 설정
잔금	소유권 이전과 연동	잔여 금액	등기 및 인도 직전	-	이체 한도, 대출 준비 필수

Tip. 중도금 없이 계약금+잔금만 있을 경우:
계약 해제를 노리는 매도인이 잔금 직전 배액 배상 후 계약 해제 가능! → 소액이라도 중도금 설정 권장

---

4. 소유권 이전 및 인도: ‘잔금 지급 = 내 집’이 아닙니다

왜 중요할까요?
잔금만 냈다고 바로 내 집이 되는 게 아닙니다. ‘등기’가 끝나야 소유권이 이전됩니다. 그 전까지는 여전히 매도인 명의입니다.

계약서에 꼭 들어가야 할 내용들:

• 소유권 이전 등기 시기 및 서류 인도 조건
• 등기 지연 시 책임 명시
• 인도일: 통상 잔금일과 동일하게 설정
• 임차인 존재 시 명도 책임 명시
  → 최근 판례에 따라 ‘임차인의 계약갱신요구권’에 대한 대비 필요

---

5. 계약 해제와 위약금: 언제든 해제 가능한 건 아닙니다

왜 중요할까요?
계약은 신뢰로 쓰이지만, 법은 의심을 전제로 작동합니다. 계약 해제는 신중해야 하며, 그 기준과 위약금 조항을 명확히 해야 추후 법적 다툼을 피할 수 있습니다.

계약 해제의 3가지 유형:

1. 해약금에 의한 해제 (민법 제565조)
   → 중도금 지급 전까지 가능, 이후는 불가
2. 채무불이행에 의한 법정해제
   → 정당한 사유 없이 계약 불이행 시 상대방이 해제 가능
3. 약정해제
   → 특정 조건 발생 시 해제 가능, 특약으로 명시해야 효력 있음

위약금 관련 유의사항:

• 계약금 = 위약금으로 처리하는 경우 많음
• 금액이 과도하면 법원이 감액할 수 있음
• 손해 입증 없이도 몰취/청구 가능하지만 특약 필요

---

마무리 요약: ‘이 5가지만 지켜도’ 안전한 부동산 거래가 됩니다

1. 계약 당사자 정보는 신분증 기준으로 정확히
2. 매매 대상 부동산은 등기부 기준으로 상세히
3. 매매대금 지급 조건은 분할 방식 + 지급 시점 구체화
4. 소유권 이전 및 인도 조건은 등기 시점과 임차인 문제까지 고려
5. 계약 해제와 위약금 조항은 해제 기준과 금액을 명확히

 

아파트 매매 계약은 법률과 현실이 얽힌 복잡한 문서입니다. 위 내용을 숙지하고 계약서를 작성하면, 거래 과정에서 마주할 수 있는 수많은 변수들에 대해 한발 앞서 준비할 수 있습니다.
계약은 단지 싸인이 아니라, 당신의 권리와 안전을 지키는 도구입니다.

 

 

 

함께 읽으면 좋은 콘텐츠를 확인해 보세요!

아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 1

 

아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 3

 

아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 4

아파트 매매 계약서 작성법: 실수 없이 완벽하게 작성하는 방법 5